1. 토지 및 건물 소유
1.1. 관련법률
태국에서 토지, 건물 등 부동산의 소유를 규정하는 주요 법률로는
(1)토지법 (Land Code)
(2)민상법 (Civil & Commercial Act)
(3)산업 및 상업용 부동산의 임차에 관한 법률
(Hire of Immovable property for Commerce and Industry Act)
(4)투자촉진법 (Investment Promotion Act)
(5)산업공단법 (Industrial Estate Authority of Thailand Act)
(6)그리고 콘도미니엄법(Condominiums Act) 등이 있다.
토지법과 민상법은 토지와 건물의 소유와 임대에 대해 일부 외국인에 대한 특례조항을 포함하여 일반적인 사항을 규정하고 있으며, 산업 및 상용 부동산의 임차에 관한 법률은 부동산 중에서 산업과 상업용 부동산만을 특별하게 규정하고 있다.
투자촉진법과 산업공단법은 외국인의 토지소유에 대한 특례조항을 담고 있다. 태국 토지국 웹사이트에서는 토지 및 콘도미니엄 관련 태국 관련법률, 부령 등을 포함한 정보를 영문으로 제공하고 있으며, 아래의 웹사이트에서는 토지관련 법률의 전문을 영문형태로 제공하고 있다.
태국 토지관련 법률 제공 웹사이트 (영문본)
법 률 명    웹사이트
토 지 법     http://www.samuiforsale.com/
산업 및 상업용 부동산의
임차에 관한 법률    
민상법    
콘도미니엄법    
산업공단법    http://www.ieat.go.th/menu06/images/ InfoMenu6.2.1_eng.doc
투자촉진법    http://www.boi.go.th/english/download/boi_forms/proact_eng.pdf


1.2. 주요내용
1.2.1. 외국인의 토지소유
태국 내에서 외국인(또는 외국법인)이 토지를 소유하는 것은 원칙적으로 금지되어 있으며, 토지법(Land Code) 제8장 및 제9장은 외국인과 외국법인의 토지소유 제한에 대한 사항을 규정하고 있다. 그러나 다음은 예외적인 경우로서 외국인은 태국의 토지를 합법적으로 소유할 수 있다.
① 태국과 우호조약을 체결한 국가의 외국인
토지법 제86조에 따르면 태국과 우호조약(treaty)을 체결한 국가에 대해서는 토지소유 제한에 대한 예외를 인정하고 있다 태국과 우호조약을 체결한 국가는 미국, 일본, 영국, 스위스, 독일, 덴마크, 이탈리아, 벨기에 스웨덴, 인도, 프랑스, 네덜란드, 노르웨이, 포르투갈, 파키스탄, 미얀마 등 16개 국가가 있으며 태국은 1970년 이후 다른 국가와 우호조약을 체결하지 않고 있다.
이들 국가에 대해서는 상호주의에 따라 상대국가 국민에 대해 태국의 토지소유를 허용하는 조항이 포함되어 있는 경우 상대국가의 국민은 태국에서 토지를 소유할 수 있다.
[토지법 제86조] 외국인은 부동산소유의 권리를 부여하는 우호조약상의 규정과 토지법에서 규정하는 바에 따라 토지를 소유할 수 있다.
② 태국 내 투자에 따른 주거용도의 토지 소유
토지법 제96조에 따르면 4천만 바트(약 12억 원) 이상을 태국에 투자하는 외국인은 태국정부의 허가를 얻어 주거용도에 한하여 1라이(1,600m2)이하의 토지를 소유할 수 있다.
[토지법 제96조] 부령(Ministerial Regualtion)이 정하는 바에 따라 4천만 바트 이상을 투자하는 외국인에 대해서는 제86조의 조항이 적용되지 않으며, 이러한 외국인은 관계 장관의 허가를 얻어 1라이를 넘지 않은 토지를 주거용에 한정하여 취득한다. 이 경우 최소한 다음과 같은 부령에서 정하는 규정, 절차 및 조건을 충족하여야 한다.
(1) 외국인이 투자하고자 하는 사업영역이 태국의 경제사회에 이익이 되거나, 투자촉진법에 따라 투자청(BOI) 정하는 진흥투자에 적합할 것
(2) 투자기간이 최소한 3년 이상일 것
(3) 토지소유는 방콕과 파타야에 한정되며, 토지의 용도는 도시국토계획법(Town and Country Planning Act)에 따른 주거용에 한정될 것
③ 투자청(BOI) 승인을 얻은 진흥사업의 수행에 필요한 토지
투자촉진법(Investment Promotion Act) 제27조에 따르면 투자청(BOI)의 승인을 얻은 외국인 진흥기업은 투자청(BOI)이 지정한 토지 소유를 허가 받을 수 있다. 이 경우 소유 가능한 토지의 면적은 토지법 등 기타 법률에 정한 상한선을 넘어설 수도 있다.
동 진흥기업이 진흥사업을 타인에게 양도하거나 해산하는 경우 소유 허가받은 토지를 양도 또는 해산 시점으로부터 1년 이내에 매각하여야 하며, 이 기간 내에 토지 매각이 이루어지지 않은 경우 토지법 제 94조에 따라 처리되어진다.
[투자촉진법 제 27조] 진흥기업(투자촉진법에 따라 진흥기업확인서가 주어진 자)은 기타 법률에 의한 소유한도를 초과하는 경우에도 진흥활동을 수행하는데 필요한 토지 소유를 허가 받는다.
④ 산업공단법에 따른 토지 소유
산업공단법(Industrial Estate Authority of Thailand Act) 제 44조에 따르면 투자청의 승인을 얻는 경우 산업공단 내에서 외국인이 토지를 소유할 수 있다. 외국인이 사업을 종료하거나 타인에게 양도할 경우 그 외국인이나 양수인은 사업종료 또는 양도일로부터 3년 이내에 허가받은 토지를 처분하여야하며, 그러지 않을 경우 토지국(Department of Land) 국장(Director General)은 토지법에 따라 그 토지를 강제 처분할 수 있다.
[산업공단법 제44조] 산업을 영위하는 자는 산업단지 내에서 그 산업 활동에 필요한 토지를 기타 법률의 정한 소유한도에도 불구하고 투자청이 필요하다고 인정하는 면적 내에서 그 소유를 허가받을 수 있다.
⑤ 기 타
기타 방법으로 외국인이 태국의 토지를 취득할 수 있는 방법은 태국인과 합작법인을 통해서 토지를 취득할 수 있으나, 이 경우 외국인의 지분은 50%를 넘지 못한다. 또한 석유법(Petrol Act)에 따라 석유 허가권 보유자는 활동에 필요한 범위 내에서 필요한 토지를 소유할 수 있다.
    태국 내 법인설립을 통한 토지 매입    
        
외국인이 사업이 아닌 토지소유를 목적으로 회사를 설립(태국인 지분 51%이상)하는 경우 태국정부(내무부 토지국)는 그 외국인에게 토지매각을 강제할 권한이 있기 때문에 이러한 방법을 통해 토지를 구입하는 경우 토지소유권을 잃거나 토지에 대한 지배력을 상실할 수 있다 .
토지를 매입 또는 지배할 목적으로 현지인을 명목상의 주주로 내세워 법인을 설립하는 경우에는 법의 위반으로 여러 가지 제재를 받게 된다. 태국 내무부의 2006년 5월 23일 토지사무에 대한 업무지침을 보면 어떤 기업이 태국인을 명의상 주주(Nominee)로 운영하고 있다고 의심되는 경우 태국 토지국 직원은 동 기업의 모든 태국주주 소득을 직업, 월급 등을 고려하여 조사하도록 되어 있다.
또한 차입을 통해 토지를 매입한 경우 차입증명서를 확보하고 법률에 위반되거나 외국인을 위해 토지를 구매하였다는 의심이 될 경우에는 토지국 직원은 심층조사를 함과 동시에 토지국에 보고하여 내무부장관의 조치를 기다리도록 되어 있다.
한편, 토지법 제74조 제2항에 따르면 “토지소유권 등기가 법률에 반하거나, 토지구입자가 외국인의 명의인으로서 토지를 구매한다고 믿을만한 이유가 있을 경우 담당관은 내무부장관에서 조사를 의뢰하여야 한다.”라고 되어 있다. 한편 조사결과에 대해서는 토지법 제96조에 의하면“ 법인을 포함하여 누구든지 외국인 또는 동법 제97조 및 98조에 따른 법인을 대신하여 토지를 획득한 경우 토지국장은 이러한 토지를 처분할 권리를 가진다.”라고 규정하고 있다. 더욱이 민상법 제150조에 의해 이러한 법률행위는 원천적으로 무효가 된다.(제150조: 법률행위의 목적이 법률에 의해 금지되어 있거나 불가능하거나, 공공의 질서 및 미풍양속을 해치는 경우 그 법률행위는 무효이다).

1.2.2. 외국인이 불법적으로 취득한 토지에 대한 처분
외국인이 불법적으로 토지를 취득하거나 태국인이 외국인(외국법인 포함)을 위하여 자신의 이름으로 토지를 취득하는 경우 정부는 180일 이상 1년 이내의 기간을 정하여 해당 토지를 매각할 것을 명령할 수 있으며, 동 기간 내에 해당 토지가 매각되지 않으면 정부는 공매절차에 따라 해당 토지를 처분할 수 있다.(토지법 제 94조 및 제96조)
1.2.3. 토지의 임대기간
민상법(Civil and Commercial Act)은 토지의 임대기간에 대한 일반적인 사항을 규정하고 있는 반면 산업 및 상업용 부동산의 임차에 관한 법률(Hire of Immovable property for Commerce and Industry Act)은 산업 및 상용 토지의 임대에 대해 규정하고 있다.
민상법 제540조에 따르면 부동산(건물 및 토지)의 임대기간은 최대 30년이고 30년 이내에서 임대기간을 연장할 수 있다. 또한 3년 이상의 부동산임대차 계약은 내무부 토지국에 등록을 하여야 하며 등록되지 않은 경우 임대차계약은 3년으로 간주된다.
[민상법 제540조] 부동산의 임대기간은 30년을 초과할 수 없다. 30년을 초과한 계약이 있더라고 이는 30년으로 본다. 임대기간은 갱신될 수 있으나 30년을 넘지 못한다.
[민상법 제564조] 부동산 임대차 계약은 별도의 고지가 없어도 계약기간 만료와 함께 종료된다.
한편, 산업 및 상용 부동산의 임차에 관한 법률 제3조에 따르면 상업적, 산업적 용도의 부동산에 대해서는 임대기간이 최장 50년으로 늘어나게 되며 임대기간의 갱신은 50년 이내에서 할 수 있다, 그러나 이러한 경우 여러 가지 제한 사항이 따르게 되는 바, (1) 상업용의 경우 2천만 바트 이상 투자 (2) 산업용의 경우 투자촉진법에 따른 진흥사업 분야 (3) 상업, 산업용 모두 태국의 경제사회에 이익이 되어야 함을 충족하여야 한다.
[산업 및 상업용 부동산 임차에 관한 법률 제3조] 이 법에서 임대라 함은 상업용 또는 산업용 목적으로 30년에서 50년으로 임대기간이 정해진 부동산 임대를 의미한다.
    우리나라와 태국 간 토지매매계약 차이점    
        
우리나라는 소유권이전 계약만으로 소유권이 이전되고 등기는 제3자에 대해 소유권이 있음을 주장할 수 있는 권리이다. 예를 들어 동일한 부동산을 2인과 소유권이전계약을 체결한 경우 등기를 먼저 한 자가 제3자에 대해 소유권을 주장할 수 있다. 그러나 태국에서는 부동산 매매의 의사표시와 서면에 의한 계약서 등기의 2가지 조건이 충족되어야 소유권이 이전된다. 태국 민상법 제 456조에 의하면 부동산의 매매계약은 서면에 의해 등기하지 않으면 무효라고 규정하고 있다. 태국에서 실제 토지 매매 계약은 2단계로 이루어진다. 먼저 당사자 간에 토지 매매 조건 등을 상세히 기록한 계약서를 작성하고 실제 매매할 경우에는 토지국 등 기관 앞에서 공식 계약서 양식에 매매계약 내용을 정리하여 양자가 서명한 후 등기관이 서명함으로써 성립한다.

1.2.4. 외국인의 건물 소유
태국에서 외국인이 주택 및 건물을 소유하는 데는 크게 제한 사항이 없으나 토지 소유에는 많은 제한이 있기 때문에 토지와 건물을 동시에 소유하는 것은 현실적으로 매우 어렵게 되어 있다. 다만, 콘도미니엄에 대해서는 일정한 조건하에 토지와 건물 모두를 소유할 수 있다.
첫째, 콘도미니엄법 제19조 제1항은 외국인 또는 외국법인이 태국에서 콘도미니엄을 소유하는 데 필요한 조건을 아래와 같이 규정하고 있다.
① 이민법에 따라 체류(residence)가 허가된 외국인일 것
② 투자촉진법에 따라 태국 진출이 허가된 외국법인일 것
③ 토지법 제97조, 98조 그리고 태국법률에 의해 등록된 외국법인일 것
④ National Executive Council공표에 따르고 투자촉진법에 따라 진흥기업증명서를 획득한 외국법인일 것
⑤ 외화를 태국으로 가져오거나, 해외에 거주하는 사람의 바트 계좌에서
자금을 인출하거나, 외환계좌에서 자금을 가져오는 외국인 또는 외국법인일 것
둘째, 콘도미니엄법 제 19조 제3항은 외국인이 전체 콘도미니엄의 49%이상은 소유할 수 없다고 규정하고 있다.

1.3. 참고자료
내무부 토지국 (Department of Land)
▶ 주요업무
- 토지 및 기타 부동산 등록
- 토지 조사
▶ 주소: 2 Phra Pipith Road, Phra Borommaharajawang, Phra Nakorn Bangkok 10200
▶ 전화: +66 (0) 2 222 6131-40

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