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젝키 |
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안녕하세요 방콕 씨암쪽에 20~30평 정도 상가를 구하고 있습니다.
아직 태국어가 서툴러서 직접 계약서를 작성하거나 하지 못하여 중개사를 통해 계약을 할려고 합니다. 상가 계약시 주의 할점과 확인해야 되는 사항이 있는지요 조언 부탁 드립니다.
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| 답변하시면 포인트 50점을 드립니다. |
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RE:상가 계약시 주의 할점Sethaputra |
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1. 임대료를 최대한 깍아야 한다.
계약서에는 추가로 보증금(2~6개월) + 시설물보증금 (2~3개월)치를 납부해야 하는데, 그에 대한 기준이 '임대료'이므로, 임대료를 깍는건 초기 투자금의 많은 부분을 줄일 수 있는 핵심입니다. 2. 보증금 (디파짓, 맛짬) 보증금은 적게는 2개월치부터 많게는 6개월치까지 예치합니다. (대형상가 건물은 대부분 6개월치입니다.) 이 부분은 계약만료 후 퇴거시에 100% 돌려받을 수 있는 '권리'이면서, 계약을 만료하지 못할 경우 돌려받지 못하거나 협상을 해야 하는 부분입니다. 3. 시설물 보증금 (Security Deposit) 위에 보증금은 현금성 보증금인데 비해서, 시설물 보증금은 건물의 시설물 보존, 파손, 원상복구, 등에 대해서 퇴거시에 시설물에 대해서 제한해서 보증하는 부분입니다. 결론적으로 100% 다 돌려받기는 어렵고, 시설물 원상복구가 쉽지 않은게 현실이므로, 임차인이 해야할 시설물 복구작업을 임대인에게 떠넘기면서 시설물 보증금에서 차감하는 방식을 많이 사용합니다. 4. 해당 보증금의 대리인 위임 문제 5. 임대비와 시설물 비용의 분리 일반적으로 임대료는 1) 건물 부동산의 임대비용과 2) 시설물, 서비스, 공공분야에 대한 서비스 비용으로 나뉘며, 1) 임대비에 대해서는 VAT(부가세)가 없으며, 원천세(Withholding Tax)는 5%를 공제납부합니다. 2) 서비스 비용에 대해서는 VAT 7%와 Withholding Tax 3%를 공제합니다. 계약시 일반적으로 논의하는 임대료는 위에 1)번과 2)번을 합산해서 말하는 금액이며, 세부적인 계약서 작성 시에는 1)번과 2)번을 나눠서 각각 두 건의 계약서를 작성하게 됩니다. 6. 인지세 (Stamp Duty) 모든 계약서에는 원본에 stamp duty (인지세)를 붙여야 하며, 전체 계약금액의 0.1% 해당하는 금액을 붙입니다. 인지세의 의무는 돈을 받는 임대인(주인)에게 있습니다. 계약시 임대인(주인)은 인지세를 넘어가려고 하거나 또는 이에 대한 의무를 임대료에 떠넘기는 경우가 있으니 반드시 언급해야 합니다. 7. 전기서 / 수도세 유닛당 단가를 정하는데, 지역전력청(PEA)에서 건물주에게 부과하는 전기세에, 건물주 측에서 추가로 비용을 높게 책정하는게 일반적이며, 계약 당시에 단가 협상을 요구하는 것도 기본입니다. 8. 오탈자 점검 태국어의 계약자 '법인명, 주소, 계약자 기본정보' 등에서 오탈자가 빈번합니다. 사소한 오탈자로서 계약의 전체 내용에는 큰 영향을 미치지 않지만,.. 계약서는 법무,세무,상법, 세관, 수출입, 비자 기타 등등 여러 곳에 반드시 제출하는 중요한 서류인데,.. 이 경우 사소한 오탈자가 발생하면 뜻하지 않게 사업에 영향을 미칩니다. 계약서에 오탈자로 수입 상품이 세관에 붙잡혀서 수정할 때까지 통관을 못하는 사례도 빈번합니다. 감사합니다. |
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RE:상가 계약시 주의 할점니노 |
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제가 아는 분이 시암 소이1에 상가 임대를 한다고 하는데...혹시 아직구하지 않으셨다면 한번 알아 보실 의향이 있으신지요?
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뽀야
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잘보고갑니다.......^^ |
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